楼市观察 I 在过去的一个月，中国楼市经历了什么？

楼市观察 I 在过去的一个月，中国楼市经历了什么？

在过去的一个月时间里，从中央到地方进行了密集调控，表现为“力度空前、频率之高、范围极广”等特点，再叠加传统的 “金九银十“楼市旺季，迎来了楼市的重大转折点和调整期！这也决定了房地产行业未来三五年的走向。

相信很多朋友也在各类媒体上多多少少也看到了一些相关报道。本次房地产调控从什么时间开始的？出台了哪些利好政策？发展路径是什么样的？经过一个月的发酵期市场反响如何？未来楼市的走向如何？可能朋友们还不是非常清晰。

今天，就由小编带着朋友们一起来回顾过去一个月时间楼市发生了哪些大事件！

1．9月24日，央行史诗级政策“三连发”瞬间引爆楼市、股市。

2024年9月24日上午，国务院新闻办公室举行新闻发布会，中国人民银行行长、国家金融监督管理总局局长、中国证券监督管理委员会主席等部门领导介绍金融支持经济高质量发展有关情况。

此次发布会中国人民银行行长潘功胜在会上宣布了三项重磅政策：

第一，降低存款准备金率和政策利率，并带动市场基准利率下行；第二，降低存量房贷利率，并统一房贷的最低首付比例；第三，创设新的货币政策工具，支持股票市场稳定发展。

9月24日，人民银行行长潘功胜在国新办新闻发布会上宣布了一系列政策举措，主要包括：1、降低存款准备金率和政策利率。近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元；在年内还将视市场流动性的状况，可能择机进一步下调存款准备金率0.25-0.5个百分点。降低中央银行的政策利率，即7天期逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%调降至1.5%，同时引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，保持商业银行净息差的稳定。2、降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例。引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%。3、优化保障性住房再贷款政策，加快推动商品房的去库存进程。将5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%，增强对银行和收购主体的市场化激励。4、支持收购房企存量土地。将部分地方政府专项债券用于土地储备基础，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。5、创设新的货币政策工具，支持股票市场稳定发展。将人行和金管总局出台的“金融16条”和经营性物业贷款政策，从2024年12月31日延长到2026年12月31日。

2．9月26日，政治局会议定调，促进房地产市场“止跌回稳”。

2024年9月26日中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下一步经济工作。政治局会议释放迄今最强烈最有力的稳经济的信号！力度也是空前，具体政策摘要：其一，关于财政政策和货币政策，会议强调，要加大财政货币政策逆周期调节力度，保证必要的财政支出，切实做好基层“三保”工作。要发行使用好超长期特别国债和地方政府专项债，更好发挥政府投资带动作用。要降低存款准备金率，实施有力度的降息。其二，关于房地产政策，力度和很多提法也是空前。会议提出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。房地产政策，新内容很多。首先提到“要促进房地产市场止跌回稳”，之前从没有提过，等于给房地产市场确立了明确的政策目标，那就是不能再跌了；还提到“严控增量，优化存量”的问题，等于从源头上开始去库存。另外，提到“要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。”第三，关于股市。股市的长期低迷严重影响对经济的预期和信心，最近几天股市强势反弹，一方面是因为跌太多了，也差不多跌出投资坑了，另一方面和最近不断出台的稳股市的政策有关。第四，关于企业的预期和信心问题。会议指出，要帮助企业渡过难关，进一步规范涉企执法、监管行为。要出台民营经济促进法，为非公有制经济发展营造良好环境。第五，关于消费。会议提到，要把促消费和惠民生结合起来，促进中低收入群体增收，提升消费结构。要培育新型消费业态。要看到中国经济从投资推动到消费推动的必然趋势，更进一步提升消费在经济大循环中的战略地位，从收入到政策，全力推动消费的回升。

3．9月27日，中国央行宣布降准、降息，政策利率下调幅度为近四年最大。

9月27日，中国人民银行决定：自2024年9月27日起，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为6.6%。

同日，中国人民银行公告，为加大货币政策逆周期调节力度，支持经济稳定增长，从9月27日起，公开市场7天期逆回购操作利率由此前的1.70%调整为1.50%。公开市场14天期逆回购和临时正、逆回购的操作利率继续在公开市场7天期逆回购操作利率上加减点确定，加减点幅度保持不变。本次政策利率下调20个基点的幅度为近四年最大，是支持性货币政策的重要体现，将通过传导降低社会综合融资成本。体现了“有力度”的要求，在市场化的利率调控机制下，将带动各类市场基准利率下降。预计本次政策利率下调还将引导存款利率和贷款市场报价利率（LPR）同步下行，保持商业银行净息差的稳定。同时降息将推动降低实体经济综合融资成本，支持经济稳定增长。

4．9月29日，央行连发四条新政，存量房利率批量下调！10月31日前完成。

2024年9月29日夜间，央行会同金融监管总局连续出台4项金融支持房地产政策！

包括引导银行降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例至15%、延长部分房地产金融政策文件的期限、优化保障性住房再贷款政策。综合市场分析来看，“四支箭”对房地产市场以及中国宏观经济均将产生积极影响，有助于稳定经济增长预期，提振市场信心。

内容摘要：完善商业性个人住房贷款利率定价机制，允许满足一定条件的存量房贷重新约定加点幅度，促进降低存量房贷利率。市场利率定价自律机制同时发布倡议，各家商业银行原则上应在2024年10月31日前对符合条件的存量房贷开展批量调整。对于加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30个基点，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限（如有），使得利率水平靠近全国新发放房贷利率附近，预计平均降幅0.5个百分点左右。为适应房地产市场供求关系的新变化，在批量调整和常态化调整阶段，均不再区分首套、二套房（有房贷利率政策下限且区分首套、二套的城市除外），引导首套、二套存量房贷利率降至全国新发放房贷利率平均水平附近，减轻存量房贷借款人利息负担。这也是回应群众关切，快速落实9月26日中央政治局会议对房地产市场调控政策部署的“一盘棋”行动。可见，这次国家层面“促进房地产市场止跌回稳”的决心之大、力度之猛、速度之快，都超乎我们想象！紧接着中行、建行、农行、工行发布了《关于调整存量个人住房贷款利率的公告》。

5．9月29日，四大行:宣布调整存量房个人住房贷款利率，10月12日发布具体操作细则

9月29日晚，中国银行、中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行分别发布关于存量住房贷款利率调整的公告称，落实《中国人民银行公告[2024]第11号》要求，积极响应自律机制倡议，正在依法有序推进降低存量商业性个人住房贷款利率工作。四大行称，拟于2024年10月12日发布具体实施细则或操作事宜，并于2024年10月31日前统一对存量商业性个人住房贷款利率实施批量调整。

6．10月12日，财政部：将用好专项债来收购存量商品房

2024年10月12日，国务院新闻办公室在北京举行新闻发布会，财政部部长蓝佛安、财政部副部长廖岷、财政部副部长王东伟、财政部副部长郭婷婷介绍“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”有关情况。

关于楼市，主要涉及三方面：一是允许专项债用于土地储备，支持地方政府运用项债回收符合条件的闲置存量土地，增强土地供给调控能力。

二是支持收购存量房，加大保障性住房供给，将采取用好专项债收购存量商品房，并继续用好保障性安居工程补助资金，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房方式收购。

三是及时优化完善相关税收政策，正在抓紧研究明确和取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税政策。

近期，多地出台重磅楼市新政。明确提出首套、二套住房最低首付比例统一为不低于15%，引发市场关注。楼市持续释放积极政策信号，打开新一轮房地产政策调整窗口。

7．10月17日，100万套+4万亿砸向楼市，房地产组合拳重磅出击。

国务院新闻办公室于2024年10月17日举行新闻发布会，住房城乡建设部部长、财政部部长助理、自然资源部副部长、中国人民银行副行长、金融监管总局副局长介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。

会上介绍，党中央高度重视房地产市场平稳健康发展。9月26日，中央政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，严控增量、优化存量、提高质量。要回应群众关切，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。9月29日，国务院召开常务会议，研究部署具体落实工作。住房城乡建设部会同财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局等部门，指导各地迅速行动，抓存量政策落实，抓增量政策出台，打出一套“组合拳”，推动市场止跌回稳。“组合拳”怎么打？概括起来，就是四个取消、四个降低、两个增加。四个取消，就是充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施。主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。四个降低，就是降低住房公积金贷款利率，降低住房贷款的首付比例，统一一套、二套房贷最低首付比例到15%；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。通过落实这些已出台的政策，降低居民购房成本，减轻还贷压力，支持居民刚性和改善性住房需求。两个增加，一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。

8．10月21日，LRP下调0.25个百分点，迎史上最大降幅！

2024年第三次 LPR 调整落地下调0.25个百分点，迎史上最大降幅。

2024年10月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布。

2024年10月21日贷款市场报价利率（ LPR ）为：1年期 LPR 为3.1%,5年期以上 LPR 为3.6%。以上 LPR 在下一次发布 LPR 之前有效。这是今年以来 LPR 第三次下降，也是史上最大的一次降幅，存量房贷利率将降至3.3%。LPR 下降有助于降低融资成本、支持信贷需求回升、进一步增强消费和投资增长动能。本次 LPR 下降后，居民房贷利息支出将明显减少。LPR 下降将大大减轻房贷借款人利息负担，并有力促进消费。今年以来，5年期以上 LPR 累计下降了60个基点，对新、老房贷都是重大利好。LPR 的调整直接影响贷款利率，降低 LPR 意味着贷款利率下降，房贷、企业的贷款利率都会跟随 LPR 下调，这有助于刺激投资和消费，促进经济增长。

9．10月25日，存量房利率正式下调，惠及1.5亿人。

10月25日，大部分存量房贷利率完成批量下调，将惠及5000万户家庭、1.5亿人口。

从工、农、中、建等国有大行了解到，自10月25日起，借款人可通过手机银行 App 、小程序、客服电话、贷款经办行等渠道，查询自己的房贷利率调整结果。为快速推进存量房贷利率调整相关工作，各家银行加紧修改合同和系统，绝大多数借款人不需要到网点办理，银行统一批量调整，这部分存量房贷占九成以上。只有一些网络不是很完备的中小银行，可能需要借款人到网点办理。部分中小银行完成调整的时间可能会略晚，总体将于10月31日前完成。

近期，金融管理部门出台一系列房地产金融举措，不仅使购房者和房企享受到实惠，居民住房消费负担减轻，将持续激发投资及消费活力，稳定预期，提振信心。

10．10月接近尾声，全国楼市表现如何，热点城市发来速报。

自9月24日央行史诗级政策三连发开始，随后一个月时间促进经济及房地产的利好政策频发，涉及降准降息、降首付、降低存量房利率、专项债券收购商品房、100万套城中村改造等，各项重磅政策层层叠加，到现在实施近一个月时间，市场反响如何？北上广深一线城市一直是国内房地产行业的风向标，让我们一起看看各城市发来的速报。

行情速报【上海】

上海“沪七条”新政之后，随着近期政策的持续放宽，上海二手房市场迎来了一波交易热潮，单月二手房成交量已破2万套。

据安居客上海监测，截至10月26日，10月上海二手房日成交量已经四度破千套大关，成交总量已突破2万套，达20028套，比9月同期上涨52.3%，成为今年3月、6月、7月之后，年内第四次突破2万套的月份。据安居客测算，10月成交总量有望达2.4万套。

从当前的趋势来看，上海二手房市场在10月份的表现十分亮眼，成交量屡创新高。业内认为，这一成绩不仅反映出市场供需两端的活跃度，也显示出了上海房地产市场的韧性和活力。
业内表示，新政影响下，上海楼市的信心正在逐步恢复，购房者的入市态度积极。加之近期一系列利好政策的支持，市场需求得到了有效释放，对成交量的增长起到了积极的推动作用。与此同时，二手房表现亮眼的同时，上海豪宅市场也持续火爆，新房项目再现“日光”。

10月27日，位于上海黄浦区核心区域的外滩壹号院二期三批次开盘，项目均价17.2万元/平方米，158套房源当日售罄。
公开信息显示，今年4月21日，外滩壹号院二期首次开盘入市，当日去化率100%，总成交金额99.97亿元。8月17日，二批次110套房源开盘实现“日光”。此次，三批次158套房源当日再度售罄，实现58.82亿元的销售额。
据“融创官微”，外滩壹号院二期在今年内已三开三罄，总销售套数472套，总成交金额215亿元，成为目前上海年内销售额TOP2的住宅项目。

据第三方研究机构统计分析，从新房市场的数据来看，2024年以来（截至9月29日），上海成交均价超过10万元/平方米的豪宅供应7341套，成交6320套。从成交均价的趋势看，2024年明显上升了一个小台阶。10万元-15万元单价的新房供求分别下滑四至五成，但15万元以上单价的新房供求同比均增长10倍以上；15万元以上单价的新房供求占比从豪宅总量的约2%跃增至30%以上。分析师认为，上述数据显示出上海市豪宅的交易中枢正逐步上移。

业内认为，一系列现象表明上海楼市的信心正在逐步恢复，购房者的入市态度积极，市场需求正得到有效释放。

行情速报【广州】

作为同样一线城市的广州，新房市场和二手房市场，也同样大幅上涨。

先看新房市场，广州市住房城乡建设局发布了10月1-21日成交情况，表明新政实施以来（截至10月21日），全市一手住宅认购量7680套，比9月全月一手住宅网签总量（5164套）增长48.7%！10月份（截至10月21日），全市一手住宅网签6300套，67.26万平方米，比9月全月一手住宅网签5164套，56.03万平方米，增长22.0%和19.47%。同比去年同期（去年10月1日-10月21日）的4323套，47.88万平方米，增长45.73%和40.48%！

再看二手房市场，广州救市首月成绩单，提前出炉！根据@冰山指数显示，截至19日，广州10月二手房已经累计成交了10318套！

也就是说，本月广州只花了不到2/3的时间，就达成以往全月都难以达到的「万套」水平！

什么叫史诗级救市成效，此刻，终于有了来自数据层面上的客观诠释！就我们刚拿到的这份尚不完整的10月数据看，前三周成交量已经去到10318套，周均达到3439套。换言之，如果能按这个去化节奏继续发力，10月份广州二手房成交量，有望碾压去年阳春（本月现与去年3月差值仅1942套）、或将创下近21个月之新高。

行情速报【深圳】

转眼就到月底，近期深圳楼市止跌回稳的迹象越来越明显了。利好政策狂砸下，最近的深圳楼市到底有多热闹？这波政策前，深圳新房市场平静如水，大部分售楼处都是门可罗雀的状态。如今，深圳非限购区成了面向全国人的深圳，各大售楼处人气爆棚，销售火爆。

有数据统计，截止到26日，本月深圳新房已经认购了10030套，平均每天认购量390套。

相较2023年的深圳新房月均成交量2635套，一下子增长了四倍。主打的就是刺激。

上次深圳新房销售破万套还是在2005年，已经快过去20年了。超1万套的认购量，即便打个7折，实际成交也创下近年新高。看深圳的前端指标活跃度，新房项目来访、认购量保持稳步增长，意味着成交热度还将持续一段时间。

深圳新房成交V型反转的背后，少不了外地投资客的热情涌入。据悉，光明和龙华的热门楼盘中，有的项目外地买家成交占比10%，有的甚至高达20%-30%。
成交量回暖来得太快，一个月前还是冷冷清清的市场，眨眼间就变成了热火朝天。

行情速报【北京】

10月未完，实际成交量就突破2万套，意味着北京楼市在10月迎来爆发期。

北京楼市优化政策实施近一个月后，二手房市场回暖提速。10月28日，北京商报记者从多家经纪机构、行业协会获得证实：截至26日北京10月二手房实际成交量已经突破2万套。由于网签存在滞后性，截至10月26日，北京二手房网签量已达1.3万套。

业内人士普遍预测，10月总网签量或将突破1.7万套，创下连续19个月新高；实际成交量有望突破2.5万套的大关，成为自2017年以来近八年同期的最高水平。“银十”被视为传统购房旺季，成交量显著高于平常月份，加之北京“930政策”对限购、首套住房商业贷款首付比例及非京籍购房政策的优化，双重利好促使北京二手房成交量持续升高。一线城市二手房市场在正常的月份，实际成交量通常维持在1万—1.5万套之间，而市场低迷时则可能低于1万套。然而，当实际成交量突破2万套时，这标志着市场进入了一个极佳的状态。

行情速报【合肥】

新政后，合肥楼市如何？

以9月24日“降准、降息、下调存量房利率....”开始算，伴随着多个楼市政策利好集中落地，极大提振了市场信心。“金九银十”合肥楼市成色很不错，“冻资摇号”重现，部分开发商已开始酝酿回收折扣。尤其是国庆假期期间，无论是楼盘到访量、认购量均普遍较节前大幅提升，市场“回稳”迹象明显。合肥“摇号盘”再现市场，“止跌回稳”背景下，新房表现亮眼。新政当周2024第39周（9月23-29日），新房成交579套，成交量飙升。成交量翻了接近四倍。2024年第40周（9月30-10月6日），新房成交219套，成交均价22172元/㎡；新政第三、第四周成交量相对稳定了，基本上一周在400套左右。成交量还是相当可观的。从热点楼盘来看，尤其是国庆假期期间，无论是楼盘到访量、认购量均普遍较节前大幅提升。

作为合肥市计容新规下的首批入市项目，中海悦府9月28日首开6栋，总计房源310套，开盘当天吸引了数百组客户前来认购，再现“摇号”场景。项目海报显示，首开成交282套，去化率超90%，成交金额超9亿元。

位于淝河板块的中交九宸项目置业顾问也感受到了市场的热度。“国庆期间每天要接待一两百组客户，忙得不可开交。”庐阳区北一环亳州路附近的招商庐州臻境，假期展厅也是人来人往，挤满了，日均接待上百组客户。国庆期间，保利合肥所有项目总来访超过8000组。
房企纷纷晒出亮眼“成绩单”。

合肥市房产局数据显示，国庆期间（10月1日-7日），全市重点在建在售楼盘，日均成交商品住宅111套，日均来访1483组，环比9月日均出现较大幅度增长。

保利整个安徽区域国庆累计销售额超14亿，其中合肥区域国庆成交超11亿（除去芜湖和阜阳数据），是9月累计成交的2倍多。

淝河板块某项目国庆假期前五天成交了上百套房子。国庆假期期间，新房成交增长较大，无论是报备、到访，还是成交套数和成交金额，环比9月初均有数倍增长。例如到访量环比上涨164％，成交套数环比增长360％，成交金额更是实现了389％的增长。

包河政务东的保利龙川瑧悦国庆假期最后一天首开，当天认购5个亿；国庆假期滨投城市更新项目销售1.3亿；越秀中寰天悦销售1个亿；滨湖新区高速壹品热销1.03亿；伟星合肥项目国庆假期销售6个亿；中交九宸销售1.86亿元；招商玺再次成功整层出售，单笔成交总金额2350万……

二手房数据相对直观一点，比较实时；合肥二手房目前成交量已经连续5周上涨！第39周（9.23-29），合肥二手房成交940套，较前一周上涨了5.86%；第40周（9.30-10.6），合肥二手房成交955套，相较于前一周环比上涨了1.60%；第41周（10.7-10.13），合肥二手房成交1521套，环比前一周增长了59.27%。第42周(10月14日-10月20日)，合肥全市二手房市场成交量为1597套，较上周环比上涨了5.00%；第43周(10月21日至10月27日)，合肥全市二手房市场成交量为1647套，较上周环比上涨了3.13%。

合肥新房市场、二手房市场成交量均出现不同程度上涨，可见在“止跌回稳“四个字威力巨大！

中国楼市未来到底会怎么走？行业大佬大胆预测

2024年9月份可以说是楼市重要转折点，和以前相比，最大的变化就是调控政策更频繁了，具体点说，就是优惠力度更大了，买房成本更低了。

刚开始是降首付，然后是降利率，接着是认房不认贷，解除限购，每个地方还会根据自己的情况，出台一些因地制宜的政策，当然效果也是立竿见影的，热点城市新房及二手房市场回稳明显，可以说是火爆。

但是在火爆的背后，我们是否每个人都在想，中国楼市未来到底会怎么走？万科创始人再次大胆预测，不出意外的话，大概率又是对的。

第一个预测：这一轮楼市调整可能要持续三五年，这次为什么时间那么长的，因为环境变了，像人口、供需、住房数量等等，都不太乐观，恒大、碧桂园这样的大型房企都撑不住，所以需要很长的时间。第二个预测：房企将会面临“大洗牌”，越是艰难时期，越考验房企的实力以及运营策略，有的房企盲目扩张，负债高企，完全不留余地，自然也承担不了风险。

第三个预测：对未来的市场还是有信心的，尽管形势不太乐观，但王石依然看好未来的发展前景，只要运筹得当，经过优化调整，我们的市场还是能软着陆的，假以时日，将逐渐过渡到稳定。

朋友们、战友们、同行们，

让我们以饱满的热情，去迎接新格局下的房地产行业的机遇和挑战吧！