2023年是楼市分化加剧的一年，房地产行业仍然面临着诸多考验。中央及地方出台各类救市政策，但整体依旧不太理想，不同能级的城市成交有着明显的区别，乃至同一城市的不同板块也冷热不均，不同项目间的成交情况更是天差地别，滞销项目与日光盘之间可能仅仅是一路之隔。究竟什么样的项目，在当下还能走出独立行情，实现热销？让我们带着疑问一起探索。
核芯+稀缺=梦想 新一代高端改善的奢华
土地供应端
首先，从土地供应端来看，好位置是值得期待的。以2024年2月杭州土拍为例，得益于优异的地块质量，民企参与土拍积极性高涨，7幅地块全部溢价成交，其中更是有6宗宅地溢价率超过了15%。杭州滨江、华润、绿城均有收获，滨江有2宗地块入袋（其中1宗地以滨江和华润联合体形式竞得），绿城则竞得关注度较高的三里亭地块，三家企业拿地溢价率平均达到18.8%。
无独有偶，合肥2024年首轮土拍表现的也非常不错，3宗住宅用地成功出让，特别是一直被市场看好的滨湖新区地块，使得招商蛇口联合平安不动产以溢价超54%摘下滨科城BK202401号地块，刷新合肥单价地王纪录。这说明，无论市场好坏，较好的地段，都是受到房企的垂爱的，因为它也是奠定一个项目未来走量的基础性条件。
因为这类项目区域内无竞品、同品质产品稀缺，供不应求下，整体热度较高，在今天的很多城市中，都有类似的供应相对稀缺的板块，这些板块新推的项目，基本上都比较热销，这一点也正是通过市场论证而来。
市场需求端
其次，从市场需求端来看，城市能级、高端改善是当前市场热度的核心。根据克尔瑞研究，全国重点城市项目开盘平均去化率最高的五个城市，分别是北京、上海、成都、杭州和西安，其中北京项目开盘平均去化率最高，达到了71%。
据中指研究院数据，2023年一线城市新建商品住宅月均成交67万平方米，同比增长约4%。其中，上海、广州在低基数的情况下，累计销售面积同比分别增长10.9%、3.9%。
不难看出从单盘销售情况看出，一二线城市的去化依旧表现较好。以杭州为例，国际金融中心，4286人摇号抢357套房，中签率仅8.36%，是杭州市年度单价最高的楼盘。以广州为例，2023年成交量top50的项目中，约72%都是500万以上的改善盘。
另一方面，在一线城市以及核心二线城市房价面临着较大下行压力下，如今一二手倒挂的项目越来越少，这种价值的特性，也成为部分项目热销的原因之一。如上海、成都、杭州、北京、西安、合肥等城市还存在部分板块倒挂的情况，这些项目出现热销也在意料之中。未来，随着一二手价差缩小，倒挂项目缩减，这类项目的热度也将出现缓解。
因此，我们总结出第一条规律：核心地段的土地稀缺造就了其与生俱来的天然优势，供不应求。
产品力=销售力 让房子回归房子是市场根本
产品端变化
根据近些年房地产市场的变化，得出“产品力等于销售力”的“暴力”结论，需要从产品端变化本身来看。2016年至2020年，由于房地产市场太过于火爆，购房者对于产品的重视及表现并不是很突出，更多的关注在于区位、配套、学区、社区景观等方面，导致出现诸多交付中的产品细节投诉。
但从2023年开始，购房人越发注重产品本身，房企也回到做房地产的初心，纷纷迭代产品系，朝着中高端产品发力。比如在成都，据58安居客研究院数据统计，去年成都500万以上的新房备案量超过13000套，创下历史新高；在2020年的时候，这个数据只有约8000余套，同比增长近一倍。
同时，客户的购房需求也随着市场的变化而变化，从过去和2023年的自住比例来看，刚需目前自用比重在90%左右，在之前这个数据是50%；改善产品的自住比重已经从过去的70%提升到95%，高端产品的自住的比重约在80%—90%，而过去只有50%，高端自住的比例目前相对较低的原因是现在还有部分房源存在价差，总体来看，现在买房基本上都是自用为主。
如何打造产品力 才能锻造新时代高端住宅格局
最后，如何打造具有产品力的产品？我们通过部分案例的分析、总结起来大致有以下几大特色：
01规划：容积率走低，楼间距拉大
市场行情好的时候，高能级城市买房不是靠买，而要靠抢。那时候一二线城市千万级的豪宅，容积率动辄在5.0以上，绿化率则可能只有30%左右。即便如此，购房者依然趋之若鹜，在“市场不缺房子，只缺好房子”的现在，高容积率正在逐步被抛弃。无论是在一线城市，还是强二线城市，改善型项目都是朝着低容积率的方向进化。
过去很多项目通过高低配的方式，设法将容积率做满，为项目争取更多利润。而当前，不少项目在容积率只有2.0左右的情况下，主动抛弃高低配的做法，而是做纯洋房，或者是小高层户型。例如，下面案例中容积率为2.0的项目，就没有采用传统的高低配做法，而是将户型设计为16—25层高的小高层，并且部分采取板式结构。
建筑采用围合式布局，所有楼栋沿着中心园林排布，既能避免住户对视的尴尬，也让每一户都享有通透的视野。另外，东西楼间距最大达到约200米，南北楼间距也有约110米，这种局部模式极大地优化了居住体验。
02户型：让尺度更足，舒适度更高
户型素来是住宅项目的核心竞争。房企拼产品力，自然要在户型上多下功夫。这两年，改善型项目在户型设计上出现很多可圈可点之处。
①更多的飘窗、更大的阳台，得房率明显提高
随着地块的容积率降低，项目得房率就有提高的基础，从而套内使用面积变大，大大提高了居住舒适度。通常来说，大部分户型得房率约在85%左右，想要超越常规，往往要在飘窗、阳台、露台、挑空等方面做文章。
以广州市为例，去年广州就出现了多个100%甚至更高得房率的项目。2023年11月9日，广州发布了一则建筑新规，住宅阳台面积可扩大到占20%；同时，还鼓励设置入户花园和生活阳台。这一新规，极大地拓宽了户型得房率的想象空间。
在新规出台后的保利·花语和岸，宣布将飘窗宽度将拓宽到0.8米，比传统做法高出60%。这一卖点直接将项目与市面上的竞品区别开来，获得了购房者的热捧，项目首开当天就卖出了12亿元。从图例的115㎡户型可以看到，飘窗几乎铺满全屋，不仅卧室规划有飘窗，就连客餐厅也做了整面飘窗，采光及居住舒适度堪称无敌。
②大面宽、大开间、高窗地比，采光面做到极致
除了得房率更高之外，改善项目的户型也朝着大面宽、大开间、全朝南的方向进化。
以龙湖某项目4房2厅2卫户型为例，该户型建面约126㎡，做到了全明设计，其中，南向4.5个开间、面宽更是达到了约14.9米，无论上采光度还是景观视野都非常到位。
同时，L型飘窗也被当作很多改善项目的一个卖点。例如下面这个建面约147㎡户型，做到四开间朝南，南向约5.4米的超级宽厅，约8.5米的双联景观大阳台，尺度之足令人震撼。主卧还有270°全景环幕飘窗，窗外景致尽收眼底，对购房者而言杀伤力十足。
另外，窗地比也是当前住宅升级的一大方向，得益于立面公建化的处理手法，“全面屏”设计极为流行，市面上不少项目的窗地比都达到50%甚至更高，超大面积的落地玻璃，让空间得以无限延伸，不仅采光通风更佳，视觉上也更为通透。如下图为保利某项目的立面效果图，通过大面宽玻璃的设计，整体干净、时尚，彰显品质。
03立面：公建化立面不断创新，部分项目引入曲线屏设计
公建化外立面越来越普遍，几乎已成为所有改善型项目的必选项。目前最通行的做法是采用超白铝板为框，并以金属线条镶边，再搭配大面积的双层中空LOW—E玻璃，让立面显得更为通透且富于现代感。还有一些项目引入“曲面屏”设计，比如绿城芝兰月华项目，就以曲线柔化建筑边框，同时融入灰绿色陶板线条，整个立面视觉体验大气非凡。
04景观面：景观面积更大，更有仪式感
随着楼市进入改善时代，邻里空间的打造以及园林景观带来的舒适度，一度成为购房客户的关注点。从早期的营销中心示范区对景观的展示，到如今客户对于绿化率以及园林景观设计的考量，只有将更多空间留给园林景观，从而提升居住舒适度，提高项目的竞争力。
2023年，越秀地产就提出了“一半公园一半城”的公园城市（POD）开发模式，将房子“种”在公园里。为此，越秀地产对常规的设计流程做了调整——先做公园规划，再做建筑设计，将住宅与公园融为一体。
在越秀地产和樾府系项目，超大景观园林已成为标配。如大学城和樾府，项目容积率不足3.0，计容面积约20.5万㎡，景观面积却达到11.2万㎡左右，占比将近一半。
另外，景观设计中对于归家的“仪式感”、“体验感”在改善项目中也受到空前重视。很多项目都提出，打造酒店度假式的归家体验，如超大尺度的门楼，仿酒店设计的环岛式落客空间、豪华的地上地下双大堂等等。
市场是检验产品的试金石。可以看到，即便是行业承压，但居民对更高居住品质的长期需求并未改变，在回归居住属性的当下，产品越来越成为购房者重要的衡量指标，客户会为好的产品买单。未来的产品进化思路将由过去的标准化复制转变为因城而异、因人而异的定制化，让我们一同期待未来涌现更多真正意义上的品质住宅！
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